Перейти к содержимому 
Марина купила квартиру у отца и была уверена: 260 000 ₽ вернутся через налоговый вычет.
Все сходилось. Квартира стоила больше 2 млн ₽. Куплена по договору. Деньги перечислены банковским переводом. Росреестр зарегистрировал право собственности.
По документам всё выглядело нормально. Но у ФНС к такой сделке есть один вопрос: кто продавец?
Оказалось, что отец — не просто продавец. Для налогового вычета он взаимозависимое лицо. А значит, вернуть НДФЛ за покупку этой квартиры Марина не сможет.
И вот это самый неприятный момент: сделка может быть настоящей, деньги — реальными, документы — в порядке. Но право на вычет всё равно нет.
Почему так?
Вычет за квартиру — это не выплата всем, кто купил жильё.
ФНС возвращает только тот НДФЛ, который уже удержали с доходов, и только по сделкам, которые подходят под правила Налогового кодекса.
По обычной покупке квартиры можно учесть расходы до 2 млн ₽. Отсюда максимальные 260 000 ₽ возврата.
По ипотечным процентам лимит отдельный — до 3 млн ₽. Это ещё до 390 000 ₽.
Но эти цифры ничего не дают, если квартира куплена у взаимозависимого лица.
Деньги могли реально уйти продавцу. Цена могла быть нормальной. Росреестр мог всё зарегистрировать без вопросов.
ФНС всё равно смотрит на продавца.
У кого купили — вот главный вопрос
Для имущественного вычета имеет значение у кого вы купили недвижимость. Если продавец взаимозависимое лицо – вычет не положен.
К взаимозависимым лицам относятся:
- супруг или супруга;
- родители;
- дети;
- родные и неполнородные братья и сёстры;
- опекун, попечитель и подопечный.
То есть если квартира куплена у мамы, отца, сына, дочери, брата, сестры или супруга, вычет по этой покупке не дадут.
В истории Марины всё закончилось именно на этом. Отец — в перечне. Значит, 260 000 ₽ по этой квартире вернуть нельзя.
Обидно, потому что сделка может быть честной. Но правило работает не про честность сделки. Оно про связь между продавцом и покупателем.
«Но у меня ипотека»
Тоже не спасает.
Банк смотрит, можно ли выдать кредит. Ему важны доход, залог, документы на квартиру.
ФНС смотрит другое: есть ли право на возврат НДФЛ.
Если квартира куплена у отца, матери, брата, сестры, супруга или другого человека из перечня, ипотека не меняет ситуацию. Вычет по стоимости квартиры не дадут. С процентами та же история: они относятся к этой же покупке.
Банк мог одобрить сделку. Налоговая всё равно может отказать в вычете.
Если продавец — не отец, а тётя или двоюродный брат
Здесь уже не всё так однозначно.
Тётя, дядя, двоюродный брат не входят в короткий перечень близких взаимозависимых лиц, который ФНС обычно приводит для имущественного вычета.
Но это не значит, что можно подавать декларацию не глядя.
ФНС может смотреть на саму сделку. Была ли реальная оплата. Не вернулись ли деньги обратно. Не занижена ли цена. Совпадают ли договор, ЕГРН и платежи.
Если квартира просто прошла внутри семьи, а документы выглядят натянуто, вопросы появятся.
Здесь важно не успокаивать себя тем, что родственник не близкий. Надо смотреть бумаги.
Где ещё можно потерять деньги
Бывает, продавец нормальный, родственной проблемы нет, но возврат всё равно меньше, чем ожидали.
Например, часть квартиры оплатили материнским капиталом. Или помог работодатель. Или деньги внёс кто-то из родственников. Или использовалась бюджетная субсидия.
С этих сумм вычет не считают.
Считают только личные расходы покупателя. И только в пределах НДФЛ, который уже был удержан.
Поэтому фраза «квартира стоит 3 млн ₽» сама по себе ещё ничего не говорит. Нужно смотреть, кто платил, чем платил и сколько налога вообще можно вернуть.
Что стоило проверить до подачи
Не декларацию. Её можно заполнить и проверить потом.
Сначала надо было открыть сделку и посмотреть:
- кто продавец;
- есть ли он в перечне взаимозависимых лиц;
- какими деньгами оплатили квартиру;
- есть ли подтверждение оплаты;
- был ли НДФЛ к возврату.
У Марины ответ появился бы на первом пункте. Продавец — отец. Дальше можно было не тратить время на 3-НДФЛ по этой квартире.
В других ситуациях всё может быть не так просто. Например, продавец — тётя, деньги прошли частями, часть суммы закрыта маткапиталом, а часть — личными деньгами. Тогда уже надо более внимательно считать и смотреть документы.
Когда лучше не подавать вслепую
Если квартира куплена у родственника, не стоит начинать с подачи декларации. Сначала проверьте сделку.
После проверки должно быть понятно:
- можно подавать 3-НДФЛ;
- подавать бессмысленно из-за родства;
- надо разобраться с оплатой, ценой или источником денег.
3-НДФЛ Онлайн проверяет документы до подачи декларации. Смотрим продавца, оплату, источник денег, год подачи и сумму, которую реально можно вернуть.
Это не про «попробуем, вдруг пройдёт». Лучше сразу понять, есть право на вычет или нет и не тратить зря время.
Отправить документы на проверку через 3-НДФЛ Онлайн — чтобы понять, можно ли вернуть НДФЛ за квартиру, купленную у родственника, и не подавать декларацию с заведомым риском отказа.
Материал носит информационный характер. Для точного вывода нужны договор, документы об оплате, сведения о продавце, ЕГРН, данные о доходах и удержанном НДФЛ.
FAQ
Можно ли получить вычет, если купил квартиру у родителей?
Нет. Родители и дети относятся к взаимозависимым лицам. По такой покупке имущественный вычет не предоставляется.
Если квартира куплена у брата или сестры, вычет дадут?
Нет. Братья и сёстры входят в перечень взаимозависимых лиц.
Можно ли получить вычет при покупке квартиры у тёти?
Само по себе родство с тётей не означает автоматический отказ. Но нужно проверить оплату, цену, документы и реальность сделки.
Поможет ли ипотека при покупке у близкого родственника?
Нет. Если продавец взаимозависимое лицо, ипотека не отменяет запрет на вычет.
Можно ли вернуть НДФЛ, если часть квартиры оплачена маткапиталом?
Суммы, оплаченные материнским капиталом, не дают права на вычет. Если часть стоимости оплачена личными деньгами, её нужно считать отдельно.