Квартира перешла по наследству, и вы решили её продать. До сделки стоит проверить, прошло ли три года со дня смерти наследодателя.
Для наследственной недвижимости именно этот срок определяет, нужно ли платить НДФЛ с продажи. Степень родства здесь значения не имеет.
Если трёх лет ещё нет, налог может возникнуть. Но его не обязательно считать со всей стоимости квартиры: доход можно уменьшить на вычет или на подтверждённые расходы наследодателя.
Когда начинается срок владения наследственной квартирой
Предположим, наследодатель умер 18 августа 2023 года. К нотариусу наследник обратился позже, а запись о его праве на квартиру появилась в ЕГРН только весной 2025-го.
Для расчёта срока эти более поздние даты ничего не меняют. Начало владения — 18 августа 2023 года.
Трёхлетний срок закончится 18 августа 2026 года. После этой даты доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ по сроку владения.
Какую сумму возьмут для расчёта, если квартиру продают раньше
Цена в договоре не всегда становится доходом, с которого считают НДФЛ. Её сравнивают с кадастровой стоимостью с учётом установленного коэффициента. В общем случае используется 0,7, но субъект РФ по месту жительства продавца может установить другое значение.
Допустим, квартиру продают за 4,1 млн ₽, а её кадастровая стоимость составляет 6,5 млн ₽.
Для примера используем коэффициент 0,7:
6,5 млн × 0,7 = 4,55 млн ₽.
Теперь сравниваем две суммы:
4,1 млн ₽ — цена квартиры по договору;
4,55 млн ₽ — сумма, рассчитанная от кадастровой стоимости.
Вторая сумма выше, поэтому доход для расчёта НДФЛ составит 4,55 млн ₽.
Уже её можно уменьшить на имущественный вычет или на допустимые расходы наследодателя.
Что можно вычесть из дохода
У продавца наследственной квартиры обычно есть два варианта.
Первый — уменьшить учитываемый доход на имущественный вычет. Для жилья его предел составляет 1 млн ₽ за календарный год.
Это не возврат денег из бюджета. Если для расчёта получилось, например, 4,6 млн ₽, после применения полного миллионного вычета останется 3,6 млн ₽.
Другой вариант имеет смысл, когда сохранились документы о покупке квартиры наследодателем.
Если прежний собственник приобрёл жильё за деньги, его подтверждённые расходы в предусмотренных НК РФ случаях можно использовать при последующей продаже наследником. При этом наследодатель не должен был раньше учитывать эти расходы при расчёте собственного налога.
Здесь могут пригодиться договор, расписка, банковская выписка, платёжное поручение и другие документы, позволяющие подтвердить фактически уплаченную сумму.
Вычет и прежнюю стоимость квартиры не складывают. Нужно выбрать один способ.
Когда старые бумаги действительно меняют сумму НДФЛ
Рассмотрим квартиру, полученную от отца и проданную до окончания трёх лет.
Цена сделки — 5,6 млн ₽. Отец покупал квартиру за 4,3 млн ₽, документы об оплате сохранились. Кадастровый расчёт в данном примере не увеличивает доход.
Продавец — налоговый резидент РФ. Для простоты считаем, что за год у него нет других доходов, которые меняют расчёт по этой шкале.
Если использовать стоимость прежней покупки:
5,6 млн − 4,3 млн = 1,3 млн ₽.
НДФЛ:
1,3 млн × 13% = 169 000 ₽.
Теперь тот же случай, но документы на 4,3 млн ₽ подтвердить не удалось. Тогда используем вычет 1 млн ₽:
5,6 млн − 1 млн = 4,6 млн ₽.
В 2026 году для соответствующей налоговой базы первые 2,4 млн ₽ попадают под ставку 13%, превышение — под 15%.
Получаем:
2,4 млн × 13% + 2,2 млн × 15% = 642 000 ₽.
Разница между двумя вариантами — 473 000 ₽.
Поэтому документы прежнего владельца лучше искать до того, как будет подготовлена декларация.
Домашний архив — не единственное место поиска. Банковские сведения иногда можно восстановить через банк. Если квартира приобреталась у застройщика, стоит запросить сохранившиеся документы у него. Копия старого договора также может находиться в реестровом деле.
Когда после сделки понадобится 3-НДФЛ
Если квартира продана после срока, который освобождает доход от НДФЛ, отдельно декларировать эту продажу не требуется.
До истечения срока ситуация зависит от суммы.
Для жилой недвижимости действует вычет до 1 млн ₽ за год. Если учитываемый для налога доход от соответствующих продаж жилья не выходит за этот предел, 3-НДФЛ по таким доходам можно не подавать.
При этом нужно учитывать кадастровую проверку. Цена, записанная в договоре, сама по себе ещё не показывает, попадает ли продажа в миллионный предел.
Есть другая ситуация: после всех уменьшений НДФЛ получается 0 ₽, но декларация всё равно нужна.
Например, квартира продана за 4,4 млн ₽, а подтверждённые расходы, которые разрешено принять к расчёту, составили те же 4,4 млн ₽. Налог платить не с чего, однако продажу необходимо задекларировать.
Если 3-НДФЛ требуется, после окончания года действуют две даты:
30 апреля — последний срок подачи декларации;
15 июля — срок уплаты рассчитанного НДФЛ.
Для сделки 2026 года это будут соответственно 30 апреля 2027 года и 15 июля 2027 года.
При подготовке декларации понадобятся документы на наследство и продажу. Если доход уменьшается на прежнюю стоимость квартиры, нужны также подтверждения её покупки наследодателем и оплаты.
Нашлись нужные бумаги уже после отправки декларации — расчёт можно исправить через уточнённую 3-НДФЛ.
Если самостоятельно трудно определить срок владения, сумму дохода или подходящие расходы, документы можно передать специалистам 3НДФЛ Онлайн через 3ndfl.online для подготовки расчёта и определения обязанности по 3-НДФЛ.
FAQ
Имеет ли значение, кем наследодатель приходился наследнику?
Нет. Для недвижимости, полученной именно по наследству, минимальный срок владения составляет три года независимо от степени родства.
Срок считают со дня смерти наследодателя. Требование о близком родстве относится к другой ситуации — получению недвижимости в дар.
Наследников двое. Значит, каждому положен вычет по 1 млн ₽?
Если вся квартира продаётся одним договором, миллионный вычет распределяют между владельцами в соответствии с их долями.
При долях по 1/2 это обычно по 500 000 ₽ каждому.
Иная ситуация возможна, когда каждый собственник продаёт принадлежащую ему долю как отдельный объект по самостоятельному договору.
Если раньше получал вычет при покупке жилья, вычет при продаже уже недоступен?
Доступен.
Вычет, связанный с приобретением жилья, и уменьшение дохода при его продаже работают независимо друг от друга. Использование одного не отменяет автоматически право на другой.
Что будет, если за один год продать две квартиры?
Миллионный предел для соответствующих продаж жилья устанавливается на весь календарный год, а не отдельно для каждого объекта.
Поэтому две сделки сами по себе не дают два самостоятельных вычета по 1 млн ₽.
Может ли семья с детьми продать квартиру раньше установленного срока без НДФЛ?
Для семей с двумя и более детьми предусмотрено отдельное освобождение при выполнении нескольких условий.
Проверяют состав семьи, параметры приобретаемого жилья, другую недвижимость и сроки новой покупки. Новое жильё должно быть приобретено в год продажи либо не позднее 30 апреля следующего года.
Материал актуален на 16 сентября 2026 года.