Продажа квартиры в 2026 году: когда возникает налог и как его уменьшить

Собираетесь продать квартиру в 2026 году? Отличная новость! Но, прежде чем подписывать договор и радоваться деньгам, стоит учесть один важный момент.

ФНС может посчитать налог совсем не так, как вы ожидаете. И приятная сделка рискует обернуться неприятным сюрпризом.

Допустим, вы продаете квартиру за 4,6 млн ₽. Нашли покупателя, которого устраивает цена. Хотите уже побыстрее закрыть сделку. Открываете выписку ЕГРН — и видите, что до нужного срока владения не хватает всего 18 дней.

Если продать квартиру сейчас, после вычета 1 млн ₽ налоговая база составит 3,6 млн ₽. При ставке 13% это 468 000 ₽ налога.

Если подождать 18 дней — налог может исчезнуть полностью. Это же почти пол миллиона.

Вот почему продажу квартиры в 2026 году стоит начинать не с договора, а с проверки пяти вещей.

1. Сначала проверьте срок владения

По общему правилу квартиру можно продать без НДФЛ, если вы владели ею 5 лет и больше.

Но в некоторых случаях хватает и 3 лет.

Трёхлетний срок может применяться, если квартира:

• досталась по наследству;
• подарена близким родственником;
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• получена от личного фонда учредителем;
• была единственным жильём продавца.

И здесь нельзя посчитать срок примерно. Даже если вы давно там живете или договор был подписан много лет назад.

Для налоговой имеет значение срок по дате регистрации права в ЕГРН.

Но есть важный нюанс для новостроек. Если квартира куплена по ДДУ, срок владения считают с даты полной оплаты по договору долевого участия. Если были доплаты, например из-за изменения площади, документы лучше проверить отдельно.

Это не мелочь.

Квартира могла быть зарегистрирована недавно, но срок уже пошёл с даты оплаты. Или наоборот — доплата могла повлиять на расчёт.

По единственному жилью тоже важны даты. Если новую квартиру купили в течение 90 календарных дней до продажи старой, это не всегда мешает применить трёхлетний срок. Но нужно смотреть документы, а не вспоминать “примерно”.

2. Если срок не прошёл, налог можно уменьшить

Получилось так, что продали раньше минимального срока? Тогда подавать 3НДФЛ скорее всего придется.

Но это не значит, что налог посчитают со всей цены продажи.

Есть два основных способа уменьшить налоговую базу.

Вычет 1 млн ₽

Этот вариант подходит, если расходов не было или документов о покупке не сохранилось.

Пример:

• квартира продана за 4,6 млн ₽;
• применён вычет 1 млн ₽;
• налоговая база — 3,6 млн ₽;
• НДФЛ при ставке 13% — 468 000 ₽.

Вычет простой. Но не всегда выгодный.

Расходы на покупку

Если квартиру покупали за деньги, часто выгоднее учесть расходы.

Пример:

• квартиру купили за 4,1 млн ₽;
• продали за 4,6 млн ₽;
• налоговая база — 500 000 ₽;
• НДФЛ при ставке 13% — 65 000 ₽.

Разница с вычетом 1 млн ₽ — 403 000 ₽.

Вот цена старых документов.

ФНС не примет расходы “со слов”. Нужны договор покупки, платёжные поручения, расписки, банковские выписки, документы по аккредитиву, ипотечные документы.

Нет документов — нет расходов в расчёте.

3. Кадастровая стоимость может изменить расчёт

Многие думают: продал за 2,8 млн ₽ — значит, налог считают с 2,8 млн ₽.

Это не всегда так.

При продаже недвижимости ФНС сравнивает цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент.

Коэффициент зависит от региона. Субъект РФ может установить его от 0 до 1. Если коэффициент равен 1, налоговый доход могут считать от полной кадастровой стоимости.

Пример.

Квартира продаётся за 2,8 млн ₽.
Кадастровая стоимость на 1 января года продажи — 5 млн ₽.

Если в регионе коэффициент 0,7:

• расчётная сумма — 3,5 млн ₽;
• это больше цены в договоре;
• для НДФЛ могут взять 3,5 млн ₽.

Разница с ценой договора — 700 000 ₽ налоговой базы.

При ставке 13% это плюс 91 000 ₽ налога.

Если в регионе коэффициент 1:

• расчёт может идти от 5 млн ₽;
• налог при 13% — 650 000 ₽;
• налог с 2,8 млн ₽ был бы 364 000 ₽;
• разница — 286 000 ₽.

Это уже неприятно.

Особенно если квартира продаётся дешевле рынка, родственнику, срочно или после большого торга.

4. Ставка уже не всегда 13%

С 2025 года доходы от продажи имущества считаются по двухступенчатой ставке.

Налоговая база	Ставка
до 2,4 млн ₽	13%
свыше 2,4 млн ₽	15% только с превышения

Важно: 15% берут не со всей суммы, а только с части выше 2,4 млн ₽.

Пример.

Налоговая база после вычета или расходов — 3 млн ₽.

• с 2,4 млн ₽ налог — 312 000 ₽;
• с оставшихся 600 000 ₽ — 90 000 ₽;
• всего — 402 000 ₽.

Если продавец не налоговый резидент РФ, ставка — 30%.

Если в году продажи был статус иностранного агента, обычные вычеты и расходы могут не подойти. Такой расчёт лучше проверять отдельно.

5. Семья с детьми: льгота есть, но не автоматически

Если в семье двое и более детей, есть возможность продать квартиру без НДФЛ независимо от срока владения.

Но льгота работает только при соблюдении нескольких условий.

Что проверяем	Условие
Дети	двое детей до 18 лет или до 24 лет при очном обучении
Новое жильё	куплено в том же году или до 30 апреля следующего года
Размер нового жилья	новое жильё больше проданного по площади или кадастровой стоимости
Стоимость проданного жилья	кадастровая стоимость не выше 50 млн ₽
Другое жильё	у продавца, супруга и детей нет более 50% в другом жилье, которое больше по площади, чем купленное

С 2026 года также учитываются недееспособные дети независимо от возраста и дети, родившиеся до 30 апреля следующего года.

Пример.

Семья продаёт квартиру и покупает новую. Двое детей есть. Новая квартира больше. Кажется, льгота подходит.

Но у одного из супругов есть доля в другой большой квартире. Условие по другому жилью не выполняется. Льгота не сработает.

Один пункт — и налог придётся считать заново.

Когда 3-НДФЛ можно не подавать

Если все доходы от продажи жилой недвижимости за год не превысили 1 млн ₽, декларацию по этой продаже можно не подавать. Но важно обратить внимание на слово «все».

Продали одну квартиру за 900 000 ₽ — скорее всего декларация по этой продаже не нужна.

Продали долю за 700 000 ₽ и комнату за 500 000 ₽ — уже 1,2 млн ₽. Лимит превышен.

Есть ещё доход, который нужно декларировать, например аренда квартиры? Тогда 3-НДФЛ скорее всего придется подавать.

Сроки: по продажам 2025 года уже просрочка

Если квартира продана в 2025 году и декларация была нужна, срок подачи уже прошёл — 30 апреля 2026 года. Это уже просрочка и налог за 2025 год нужно уплатить до 15 июля 2026 года.

Если квартира продана в 2026 году:

Что сделать	Срок
Подать 3-НДФЛ	до 30 апреля 2027 года
Уплатить налог	до 15 июля 2027 года

Если срок попадает на выходной или праздник, он может переноситься по правилам НК РФ.

Вместо послесловия: не откладывайте проверку до декабря

Мы разобрали пять основных точек, где можно потерять деньги при продаже квартиры:

• срок владения — считайте по ЕГРН или дате оплаты ДДУ;

• выбор между вычетом 1 млн ₽ и расходами — смотрите по документам;

• кадастровая стоимость — если ниже, чем 70% кадастра с учётом коэффициента, налог могут пересчитать;

• ставка 13% или 15% — зависит от суммы дохода после вычета;

• семейная льгота — работает только при соблюдении всех условий.

И вроде кажется, что нужно так много всего учесть. Но на самом деле большая часть вопросов закрывается за один вечер: собрать документы, открыть выписки из ЕГРН, заглянуть в договор покупки.

Главное — не оставлять это на последний день перед сделкой. И уж точно не откладывать до декабря, когда ФНС начнёт присылать требования.

Если вы уже продали квартиру и сомневаетесь, правильно ли посчитали налог, или только готовитесь к сделке — просто проверьте. Иногда одна проверка сохраняет больше, чем кажется.

Чтобы точно знать нужна декларация или нет, сколько налога придётся заплатить и можно ли его уменьшить можно отправить документы на проверку на 3ndfl.online.

Специалист 3-НДФЛ Онлайн сравнит варианты, проверит срок владения, кадастр, расходы и ставку.

На выходе будет понятный ответ:

• нужна ли 3-НДФЛ;
• будет ли налог;
• какую сумму указывать в декларации;
• можно ли уменьшить налог законно.

FAQ

Когда подавать 3-НДФЛ, если квартира продана в 2026 году?

Если декларация нужна, её подают в 2027 году. По общему правилу — до 30 апреля. Налог платят до 15 июля 2027 года.

Когда налог с продажи квартиры платить не нужно?

Обычно если прошёл минимальный срок владения: 5 лет или 3 года в отдельных случаях. Например, при наследстве, приватизации, дарении от близкого родственника, ренте или продаже единственного жилья.

По ДДУ срок считают с регистрации права?

Не всегда. По квартирам, купленным по ДДУ, срок владения считают с даты полной оплаты по договору долевого участия.

Что выгоднее: вычет 1 млн ₽ или расходы?

Если квартира покупалась дорого и есть документы об оплате, расходы часто выгоднее. Если документов нет, обычно используют вычет 1 млн ₽.

Нужно ли проверять кадастровую стоимость?

Да. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости с учётом коэффициента региона, налоговый доход могут считать от кадастра.

Можно ли не подавать декларацию, если квартира продана дешевле 1 млн ₽?

Да, если все доходы от продажи жилой недвижимости за год не превысили 1 млн ₽ и нет других доходов, которые нужно декларировать. Если было несколько продаж, суммы складываются.