Сдача квартиры в аренду: когда нужна 3-НДФЛ и чем опасно молчание

История началась с обиженного жильца

Пришла женщина. Назовём её Марина.

Сдавала квартиру за 32 000 ₽ в месяц. Два года. Деньги приходили на карту. Договор был, но лежал «просто для спокойствия». Налоги не платила.

— Да, там же небольшая сумма. И вообще никто не спрашивал.

А потом жилец съехал со скандалом. Не вернули часть залога. Он написал жалобу и приложил договор, переписку и переводы.

Вот так доход, который «никто не видел», внезапно стал очень видимым.

Сдача квартиры — это не преступление. Но это доход. И если его не оформить, налоговая история может начаться не тогда, когда удобно вам, а когда кто-то принесёт документы в ФНС.

Сначала поймите, в какой вы ситуации

Как сдаёте жильё	Что с налогом
Как обычное физлицо	подаёте 3-НДФЛ и платите НДФЛ
Как самозанятый	платите НПД через «Мой налог», 3-НДФЛ по этому доходу не нужна
Жильё снимает организация	она обычно удерживает НДФЛ как налоговый агент
Налог никто не удержал	проверяете обязанность подать 3-НДФЛ самостоятельно

ФНС в 2026 году разъясняла: если физлицо сдаёт жильё и не применяет специальный режим, декларацию 3-НДФЛ за доходы 2025 года нужно подать не позднее 30 апреля 2026 года, а налог уплатить не позднее 15 июля 2026 года. Для аренды жилья ФНС указывает НДФЛ 13% или 15%, для нерезидентов — 30%. (Налоговая служба России)

Проще говоря: если вы обычное физлицо и получаете арендные платежи напрямую, «я не знал» не спасает. Доход есть — значит, его надо показать.

Сколько получится налога

Приведем простой пример.

Все та же Марина сдавала квартиру за 32 000 ₽ в месяц.

За год:

32 000 × 12 = 384 000 ₽

Если ставка 13%, налог:

384 000 × 13% = 49 920 ₽

Это не штраф. Это сам налог.

Штрафы появляются позже — когда декларацию не подали или налог не заплатили.

Когда 3НДФЛ не нужна

Если у вас самозанятость. Она часто подходит тем, кто сдаёт жилую квартиру.

Ставки НПД:

• 4% — если жильё снимает физлицо;
• 6% — если платит организация или ИП.

ФНС разъясняет: самозанятые не сдают отчётность, но должны формировать чек через приложение «Мой налог» на каждую выплату; если годовой доход превысит 2,4 млн ₽, применять НПД уже нельзя.

То есть, если вы оформились как самозанятый, пробиваете чеки и укладываетесь в лимит, 3-НДФЛ по этому доходу не нужна.

Но если деньги просто приходят на карту, а чеков нет, это уже не самозанятость. Это надежда. А надежда в налогах — не документ.

Если квартиру снимает компания

Тут самая частая фраза:

— Ну компания же платит. Наверное, они всё удержали.

Может быть. Но лучше проверить.

Когда организация арендует жильё у физлица, она обычно выступает налоговым агентом: исчисляет, удерживает и перечисляет НДФЛ. ФНС разъясняла: если арендатор удержал и уплатил налог, декларацию по этому доходу можно не подавать; если не удержал или удержал не полностью — физлицу нужно отчитаться самому.

Что просим у компании:

• договор;
• справку о доходах;
• подтверждение удержания НДФЛ;
• сверку сумм: сколько начислили, сколько удержали, сколько перечислили вам.

Слова «мы всё сделали» — хорошо. Документ — спокойнее.

Коммуналка и залог: где люди путаются

Коммуналка — маленькая строка в договоре, но разница большая.

Если коммунальные платежи включены в арендную плату, налог обычно считают со всей суммы. ФНС публиковала позицию Минфина: если собственник включает коммуналку в арендную плату, НДФЛ платится со всей полученной суммы. (Налоговая служба России)

Если арендатор отдельно компенсирует фактические расходы по счётчикам, ситуация может быть другой: здесь важно смотреть договор, порядок оплаты и документы.

С залогом логика похожая. Пока это возвратный обеспечительный платёж — это ещё не обычная арендная плата. Но если залог зачли за последний месяц, долг или ущерб, он может стать доходом.

Переводим: важно не как платёж назвали, а что с ним потом сделали.

Что будет, если молчать

Некоторое время может быть тихо. Потом — уже не очень.

ФНС в 2026 году напоминала: за непредставление декларации 3-НДФЛ в срок штраф составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽.

Плюс могут быть пени за просрочку уплаты налога.

То есть молчание — не экономия. Это отложенный разговор с калькулятором.

Что сделать первым

Не подавайте декларацию наугад. Сначала соберите картину:

• за какой год получали аренду;
• сколько денег пришло;
• кто платил: физлицо, ИП или организация;
• был ли статус самозанятого;
• формировались ли чеки;
• удерживала ли организация НДФЛ;
• что написано про коммуналку и залог.

Если декларация уже отправлена, но вы забыли доход от аренды или ошиблись в сумме, может понадобиться уточнённая 3-НДФЛ. На нашем сайте есть отдельная статья про уточнённую декларацию после ошибки. (3НДФЛ)

Как помогает 3НДФЛ Онлайн

Мы не начинаем с фразы: «Срочно подавайте декларацию».

Сначала проверяем:

• нужно ли подавать 3-НДФЛ;
• можно ли учесть, что налог уже удержала организация;
• подходит ли вам НПД;
• какие суммы показывать;
• есть ли риск штрафа;
• нужна ли уточнённая декларация.

После проверки вы понимаете, что делать: подать 3-НДФЛ, проверить удержанный налог, оформить НПД на будущее или исправить уже отправленную декларацию.

Отправить документы на проверку через 3ndfl.online.

Дисклеймер: материал информационный и не заменяет индивидуальную консультацию. Порядок действий зависит от статуса арендодателя, арендатора, договора, сумм дохода и фактических документов.

5. FAQ

Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если я самозанятый?

Нет, если доход от аренды отражён через «Мой налог», чеки сформированы и условия НПД соблюдены.

Когда сдавать 3-НДФЛ за аренду квартиры?

За доходы 2025 года — не позднее 30 апреля 2026 года. Налог нужно уплатить не позднее 15 июля 2026 года. (Налоговая служба России)

Если квартиру снимает компания, мне ничего не надо делать?

Проверьте, удержала ли компания НДФЛ. Если удержала и перечислила налог полностью, 3-НДФЛ по этому доходу может не понадобиться. Если не удержала — отчитаться придётся самостоятельно. (Налоговая служба России)

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?

Да, если соблюдены условия НПД. Ставка — 4% при оплате от физлица и 6% при оплате от организации или ИП, лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. (Налоговая служба России)

Коммуналка входит в доход?

Если коммуналка включена в арендную плату — обычно да. Если арендатор отдельно компенсирует фактические расходы по счётчикам, нужно смотреть договор и документы. (Налоговая служба России)

Что будет, если не подать декларацию?

Штраф по ст. 119 НК РФ: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, минимум 1 000 ₽, максимум 30%. Плюс возможны пени. (Налоговая служба России)