Вычет по ипотечным процентам в 2026 году: когда можно вернуть НДФЛ и какие документы нужны

Сергей платил ипотеку второй год.

Каждый месяц всё шло по одному сценарию: зарплата пришла, ипотека ушла, настроение немного просело. В приложении банка платёж выглядел внушительно — 68 000 ₽. Сергей иногда смотрел на эту цифру и думал: «Интересно, от этого вообще можно что-то вернуть?»

В январе 2026 года банк прислал справку по ипотеке. Сергей открыл её вечером, уже после работы. Договор, остаток долга, даты, платежи — всё как обычно. А потом он увидел строку: «уплаченные проценты за 2025 год».

Он позвал жену:

— Смотри, сколько мы банку процентов отдали. С этого же можно вернуть налог?
— Наверное. Мы же ипотеку платим.
— Тогда почему мы раньше этим не занялись?

С этого вопроса обычно и начинается путаница.

Вычет по ипотечным процентам — это не тот же самый вычет, что за покупку квартиры. Это отдельный возврат НДФЛ. И главная ошибка здесь простая: люди думают, что налог возвращают со всего ипотечного платежа. На самом деле — только с процентов.

Возвращают не со всего платежа

Сергей сначала посчитал грубо.

68 000 ₽ в месяц. За год — 816 000 ₽. Если вернуть 13%, сумма получается приятная. Почти ремонт. Или отпуск. Или хотя бы нормальный диван, который не «пока поживёт».

Но ипотечный платёж состоит из двух частей. Одна часть гасит основной долг. Другая уходит банку как проценты.

Для вычета берут только фактически уплаченные проценты.

Например, Сергей за 2025 год перечислил банку 816 000 ₽, но проценты из этой суммы составили 540 000 ₽. Значит, вычет считают не с 816 000 ₽, а с 540 000 ₽.

— То есть я платил 68 тысяч, а вычет считают не с 68 тысяч?
— Да.
— Очень щедро. Почти как банк.

Именно поэтому нужен не просто график платежей, а справка банка об уплаченных процентах. График показывает, как вы должны платить. Справка показывает, сколько процентов вы уже реально заплатили.

540 000 ₽ × 13% = 70 200 ₽

Уплаченные проценты за 2025 год — 540 000 ₽
Ставка НДФЛ — 13%

Потенциальный возврат — 70 200 ₽

Но вернуть можно только тот НДФЛ, который уже удержали за год.

Если за 2025 год удержали 90 000 ₽ НДФЛ, можно вернуть 70 200 ₽.

Если удержали 50 000 ₽ НДФЛ, за 2025 год вернут 50 000 ₽, а остаток можно заявить дальше.

Главное: вычет считают только с фактически уплаченных процентов, а не со всего ипотечного платежа.

Максимум — 390 000 ₽, но не сразу

По ипотечным процентам можно заявить расходы в пределах 3 000 000 ₽. Если считать по ставке 13%, максимальный возврат — 390 000 ₽. Это отдельный лимит, он не смешивается с основным вычетом за покупку жилья.

Сергей увидел эту цифру и оживился:

— То есть почти четыреста тысяч можно вернуть?
— Можно.
— Отлично.
— Но не обязательно сразу.
— Ну конечно. Без этого было бы слишком хорошо.

Причина простая: проценты копятся постепенно. Нельзя взять график платежей на 20 лет и заявить будущие проценты. В 3-НДФЛ попадают только проценты, которые уже уплачены.

Плюс возврат ограничен удержанным НДФЛ. Если налога за год удержали меньше, чем сумма вычета, остаток переносится на следующие годы.

Когда можно подавать 3-НДФЛ в 2026 году

Если ипотечные проценты платили в 2025 году, в 2026 году можно подать 3-НДФЛ за 2025 год.

Но проценты привязаны к жилью. Сначала должно возникнуть право на имущественный вычет по самой квартире, дому, комнате или доле.

По готовой квартире обычно смотрят регистрацию права собственности. По новостройке — акт передачи и регистрацию права. Если ипотека уже платится, но квартира ещё строится и акт не подписан, с вычетом по процентам может быть рано.

Сергей нахмурился:

— То есть проценты я плачу уже сейчас, а вернуть пока могу не всегда?
— Да. Налоговая смотрит на документы.
— Жаль. Было бы приятно, если бы она смотрела на ипотечный платёж.

Хорошая новость: если декларация подаётся только для вычета, срок 30 апреля не давит. Подать 3-НДФЛ можно в течение года.

Почему проценты часто заявляют позже вычета за квартиру

Сергей хотел заявить всё сразу: и квартиру, и проценты.

Логично. Но не всегда удобно.

Основной вычет за покупку жилья и вычет по ипотечным процентам можно заявлять вместе, если документы готовы. Но вернуть за год можно только сумму в пределах удержанного НДФЛ.

Например, за 2025 год у Сергея удержали 115 000 ₽ НДФЛ. Он может указать в декларации и основной вычет, и проценты, но за этот год больше 115 000 ₽ ему всё равно не вернут.

Поэтому часто сначала используют основной вычет за квартиру, а проценты заявляют позже. Это не обязательное правило. Просто так бывает удобнее, если НДФЛ за год ограничен.

Проценты — только по одной ипотеке

Важно: вычет по ипотечным процентам используют только по одному объекту недвижимости.

Основной вычет за покупку жилья после 2014 года можно добирать по нескольким объектам, пока не выбран лимит.

С процентами иначе.

Если вы начали заявлять проценты по одной ипотеке, перенести остаток вычета по процентам на другую квартиру обычно уже нельзя.

Пример: человек купил небольшую квартиру в ипотеку, процентов заплатил мало и начал заявлять вычет. Потом купил другую квартиру с большой ипотекой. Но право на вычет по процентам уже использовано по первому объекту.

Это не значит, что надо ждать «идеальную ипотеку». Но перед первой подачей лучше посчитать, по какому объекту выгода больше.

Какие документы нужны

Сергей сначала думал, что хватит ипотечного договора и приложения банка.

Не хватит.

Обычно нужны:

• паспорт;
• ИНН;
• декларация 3-НДФЛ;
• заявление на возврат;
• договор покупки жилья;
• выписка из ЕГРН или другой документ о праве на объект;
• акт приёма-передачи, если это новостройка;
• кредитный договор;
• справка банка о фактически уплаченных процентах за нужный год;
• данные о доходах и удержанном НДФЛ.

Главный документ — справка банка по процентам. Не скриншот. Не примерный расчёт. Не график платежей на весь срок кредита.

— То есть банк сначала берёт проценты, потом ещё надо попросить его подтвердить, что он их взял?
— Примерно так.
— Красиво живут.

Если квартира куплена в браке

У Сергея квартира была куплена в браке. И тут началась семейная бухгалтерия.

— Может, ты заявишь проценты?
— Почему я?
— У тебя зарплата выше.
— А если потом другую квартиру купим?
— Вот теперь стало совсем весело.

Если квартира куплена в браке, важно смотреть не только на кредитный договор. Нужно понять, у кого есть НДФЛ к возврату, кто уже использовал вычеты и как супругам выгоднее распределить расходы.

Иногда лучше заявлять проценты тому супругу, у кого выше официальный доход. Иногда — распределить иначе. Универсального ответа нет, но подавать «как получилось» — плохая идея.

Рефинансирование не обнуляет вычет

Если ипотеку рефинансировали, вычет по процентам не обязательно пропадает.

Проценты можно учитывать не только по старому ипотечному кредиту, но и по новому кредиту, если он взят для рефинансирования прежней ипотеки.

Главное — чтобы по документам было видно: новый кредит связан со старой ипотекой на покупку или строительство жилья.

Сохраните:

• старый кредитный договор;
• новый договор рефинансирования;
• документы о закрытии прежней ипотеки;
• справки банка;
• документы на квартиру.

Если новый договор выглядит как обычный кредит «на любые цели», могут возникнуть вопросы.

Сергей усмехнулся:

— То есть ипотеку можно рефинансировать, а папку с бумагами — нельзя.
— Именно.

Когда лучше не подавать сразу

Сначала проверьте документы, если:

• квартира в новостройке, а акт или регистрация были позже оплаты;
• справки банка по процентам нет;
• ипотеку рефинансировали;
• квартира куплена в браке;
• вы уже заявляли проценты по другой ипотеке;
• хотите заявить сразу и вычет за квартиру, и проценты;
• НДФЛ за год меньше ожидаемого возврата.

Сама декларация не страшная. Неприятно другое: отправить 3-НДФЛ, а потом получить запрос, потому что год выбран неверно, справка не та или сумма процентов взята из графика.

Чем помогает 3-НДФЛ Онлайн

Сергей в итоге не стал подавать декларацию в тот же вечер. Хотя очень хотелось закрыть вопрос сразу.

Сначала он заказал справку банка, поднял документы на квартиру и посмотрел, сколько НДФЛ удержали за 2025 год.

И правильно сделал.

3-НДФЛ Онлайн проверяет документы до подачи. Не просто заполняет декларацию, а помогает понять:

• можно ли уже заявлять вычет по ипотечным процентам;
• за какой год подавать 3-НДФЛ;
• какую сумму процентов можно учесть;
• сколько НДФЛ реально вернуть сейчас;
• не использовали ли вы право на проценты раньше;
• каких документов не хватает;
• есть ли риск запроса от налоговой.

Пришлите справку банка по процентам, договор ипотеки, документы на квартиру и данные о доходах. Мы проверим, можно ли уже заявлять вычет, сколько НДФЛ реально вернуть и чего не хватает перед подачей 3-НДФЛ.