Вы уступили право по ДДУ другому покупателю, получили деньги, а квартиру на себя так и не оформляли. Нужно ли после такой сделки подавать 3-НДФЛ? Да. Для расчета налога имеет значение доход от переуступки, а не то, была квартира оформлена в собственность или нет.
И рассчитывать, что сделка останется незаметной для налоговой, не стоит. Росреестр передает в ФНС сведения о зарегистрированных договорах уступки по ДДУ.
Но показать в декларации всю сумму, полученную от покупателя, и заплатить налог со всей этой суммы — не одно и то же. Из дохода можно вычесть то, что вы сами заплатили за право по ДДУ, а при целевом кредите — и уплаченные проценты.
Сколько НДФЛ получится в итоге, зависит от ваших расходов на приобретение права и от того, чем их можно подтвердить.
Почему срок по ДДУ не освобождает от НДФЛ
При продаже обычной квартиры имеет значение срок владения. С переуступкой ДДУ иначе.
До передачи квартиры по акту вы передаете другому человеку право получить ее от застройщика. Для Налогового кодекса квартира и право на нее — разные вещи.
Поэтому неважно, заключили ДДУ год назад или пять лет назад. Минимальный срок владения недвижимостью здесь не освобождает от НДФЛ.
Не применяется и вычет 1 млн ₽, которым можно уменьшить доход при продаже жилья. Специальная льгота для семей с детьми при переуступке тоже не работает.
Зато доход можно уменьшить на подтвержденные расходы на приобретение самого права.
Сколько в итоге облагается налогом
Допустим, новый покупатель заплатил по договору уступки 5 950 000 ₽.
Эту сумму показывают в 3-НДФЛ как доход.
Раньше вы перечислили застройщику за право по ДДУ 5 250 000 ₽. Если оплата подтверждена, эти деньги можно учесть в расходах.
Предположим, покупка была с целевым кредитом и к моменту переуступки банку уже выплачено 150 000 ₽ процентов. Если кредит использовался именно для приобретения права по ДДУ, уплаченные проценты тоже можно включить в расчет.
Расходы составят:
5 250 000 + 150 000 = 5 400 000 ₽.
Из цены переуступки вычитаем расходы:
5 950 000 − 5 400 000 = 550 000 ₽.
Для расчета НДФЛ остается 550 000 ₽, а не все 5,95 млн ₽.
Если право вы сами покупали у другого дольщика, в расходах учитывается та сумма, которую вы заплатили за его приобретение и можете подтвердить.
Какая будет ставка
На ставку влияют и другие доходы за год.
Если вместе с зарплатой и другими доходами, которые учитываются по общей прогрессивной шкале, годовая база не превысила 2,4 млн ₽, применяется ставка 13%.
Тогда в нашем примере:
550 000 × 13% = 71 500 ₽.
Если общий доход за год выше первого порога, часть суммы может облагаться по более высокой ставке. С 2025 года общая шкала НДФЛ постепенно повышается от 13 до 22%.
Какие документы нужны и когда подавать 3-НДФЛ
Расходы нельзя указать просто по памяти. Нужны документы, из которых видно, сколько вы действительно заплатили.
Обычно для расчета пригодятся:
- ДДУ или договор, по которому вы приобрели право;
- банковские выписки, платежные поручения или другие подтверждения оплаты;
- договор уступки новому покупателю;
- документы о полученной от него сумме;
- кредитный договор и подтверждение уплаченных процентов, если они включаются в расходы.
Если право купили за 5,25 млн ₽ и за те же 5,25 млн ₽ передали следующему покупателю, после учета расходов НДФЛ к уплате может получиться нулевым.
Но 3-НДФЛ все равно нужно подать. Отсутствие прибыли не отменяет обязанность показать полученный доход и расходы.
Декларацию подают в следующем году после сделки — не позднее 30 апреля. Если по расчету получился НДФЛ к уплате, перечислить его нужно до 15 июля того же года.
Платежные документы иногда находятся уже после подачи декларации. Тогда налог можно пересчитать и подать уточненную 3-НДФЛ с правильными суммами за тот же год.
А если квартиру уже передали по акту
Все расчеты выше относятся к уступке права по ДДУ до передачи квартиры.
Если право собственности уже зарегистрировано и продается сама квартира, расчет будет другим. Тогда могут иметь значение срок владения, подтвержденная стоимость покупки и льготы, предусмотренные для продажи недвижимости.
Для квартиры, приобретенной по ДДУ, есть отдельная особенность: в предусмотренных НК РФ случаях срок владения считают с даты полной оплаты по договору, а не просто с даты регистрации собственности.
Поэтому перед расчетом НДФЛ сначала посмотрите, что именно было продано по документам: право по ДДУ или уже оформленная квартира.
Если переуступка состоялась и непонятно, какие платежи можно учесть в расходах, через 3ndfl.online можно передать ДДУ, договор уступки и подтверждения оплаты специалистам «3-НДФЛ Онлайн».
Мы проверим суммы по документам, определим, что можно вычесть из дохода, рассчитаем НДФЛ с учетом остальных доходов за год и подготовим 3-НДФЛ по вашей сделке.
FAQ
Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если квартиры еще не было в собственности?
Да. При переуступке вы получаете деньги не за готовую квартиру, а за право получить ее от застройщика. Этот доход нужно показать в 3-НДФЛ, даже если право собственности на квартиру еще не оформлялось.
Нужно ли подавать декларацию, если продали право по той же цене, по которой купили?
Да. Налог после учета расходов может получиться нулевым, но декларацию все равно нужно подать. В ней указывают сумму, полученную от нового покупателя, и подтвержденные расходы на приобретение права.
Можно ли при переуступке ДДУ вычесть 1 млн рублей?
Нет. Вычет 1 млн ₽, который применяется при продаже некоторых видов имущества, к переуступке права по ДДУ не применяется. Доход уменьшают на фактические расходы, связанные с приобретением этого права.
Какие расходы можно учесть при расчете налога?
В первую очередь — сумму, которую вы заплатили застройщику по ДДУ. Если право было куплено у другого дольщика, учитывается подтвержденная стоимость его приобретения. При целевом кредите в расчет могут войти и фактически уплаченные проценты.
Можно ли учесть проценты по ипотеке?
Можно, когда кредит или заем был целевым и деньги действительно использовались для приобретения права по ДДУ. Понадобятся кредитный договор и документы, подтверждающие уплату процентов.
Освобождает ли от налога длительный срок владения ДДУ?
Нет. Пока квартира не передана и продается именно право по ДДУ, правила минимального срока владения недвижимостью не применяются. Неважно, прошло с заключения ДДУ один год или несколько лет.
Когда подавать 3-НДФЛ после переуступки?
В следующем году после получения дохода. Декларацию подают не позднее 30 апреля. НДФЛ, рассчитанный по декларации, уплачивают до 15 июля того же года.
Что делать, если документы на расходы нашлись после подачи декларации?
Налог можно пересчитать и подать уточненную 3-НДФЛ с правильными суммами за тот же год.
Что меняется после передачи квартиры по акту?
Правила, описанные в статье, относятся к переуступке права до передачи квартиры. Когда продается уже полученная квартира, применяются правила налогообложения продажи недвижимости, в том числе положения о сроке владения и расходах на приобретение.